各市房管局、房改辦、發展和改革委員會、國土資源局、物價局、人民銀行南京分行營業管理部、江蘇省各市中心支行：
　　現將《江蘇省經濟適用住房管理實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。

江蘇省經濟適用住房管理實施細則

    第一章　總    則
　　第一條　為進一步規范全省經濟適用住房建設、交易和管理行為，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔２００３〕１８號）、《建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房〔２００４〕７７號）精神，結合我省實際，制定本實施細則。
　　第二條　本實施細則所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。
　　第三條　在本省范圍內，從事經濟適用住房建設、交易，實施經濟適用住房管理，應當遵守本實施細則。
　　笫四條　發展經濟適用住房應當堅持以下原則：
　?。ㄒ唬┱M織協調的原則。經濟適用住房由市、縣人民政府負責統一組織實施。
　　（二）建設項目市場運作、控制成本的原則。政府組織的經濟適用住房應實行招投標選定項目法人，預先控制成本。
　?。ㄈ┛偭靠刂圃瓌t。經濟適用住房建設的比例一般為當地當年商品住房竣工面積的１０％左右，中低收入住房困難戶較多的市、縣（市），可適當增加經濟適用住房建設規模。
　?。ㄋ模﹫猿帧敖y一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”和“保本微利、限價銷售、社會效益優先”的原則。
　?。ㄎ澹┙洕m用住房建設、交易、管理，應當堅持公開、公正、公平原則。
　?。俚鼗芾碓瓌t。省級機關、直屬企事業單位、部屬企業及駐蘇部隊利用自用土地建設經濟適用住房，經所屬主管部門及省發展改革委、省建設廳批準后，納入當地政府經濟適用住房建設投資計劃，進行統一管理。
　　（七）租售并舉原則。經濟適用住房實行租售并舉，做到產權界定清晰，租售搭配合理。
　　笫五條　省建設廳負責全省經濟適用住房指導、協調和監督工作，制定相關政策。
　　市、縣人民政府房改主管部門（以下簡稱“經濟適用住房主管部門”）負責本行政區域內的經濟適用住房的實施和管理工作。
　　縣級以上人民政府發展和改革（計劃）、國土資源、規劃、價格行政主管部門和金融機構根據分工，負責經濟適用住房有關工作。
　　第二章　規劃和計劃管理
　　笫六條　省建設廳會同省發展改革委負責編制全省經濟適用住房發展規劃。
　　第七條　市、縣人民政府經濟適用住房主管部門會同發展和改革、建設、規劃、國土資源、價格行政主管部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃，負責編制當地經濟適用住房中長期發展規劃，報市、縣人民政府批準后實施。
　　各市、縣經濟適用住房中長期發展規劃應報省建設廳、省國土資源廳、省發展改革委備案。
　　第八條　市、縣人民政府經濟適用住房主管部門，根據經濟適用住房中長期發展規劃建立住房項目庫，搞好項目儲備，為逐年滾動建設創造條件。
　　第九條　市、縣人民政府發展和改革（計劃）主管部門會同經濟適用住房主管部門、規劃、國土資源、價格主管部門，依據經濟適用住房中長期發展規劃和項目儲備情況，編制經濟適用住房年度投資計劃，審核項目用地規模，按照“優先安排，專項使用”的原則，編制經濟適用住房用地計劃。城市房屋拆遷安置用房，不屬于經濟適用住房，不得占用經濟適用住房建設項目計劃。
　　第十條　市、縣人民政府國土資源主管部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、經濟適用住房中長期發展規劃和年度建設計劃，編制經濟適用住房中長期用地規劃和年度用地計劃。
　　第十一條　經濟適用住房按全省重點建設項目管理。
　　第三章　優惠政策
　　第十二條　經濟適用住房建設用地應按國家規定實行行政劃撥，也可以在預先合理確定銷售價格的前提下，采用“招拍掛”的方式供應土地。嚴禁以經濟適用住房名義變相進行商品房開發。
　　采取行政劃撥方式供地的經濟適用住房，建設和經營中的行政事業性收費一律減半征收。
　　經濟適用住房銷售征收的營業稅按７０％返還給經濟適用住房主管部門，納入城市住房保障發展資金，專項用于經濟適用住房建設。
　　市、縣人民政府可制定其他優惠政策，相應減免有關稅費。
　　第十三條　經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用，由政府承擔。
　　第十四條　經濟適用住房開發單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款，貸款利率可下?。保埃?。
　　第十五條　各商業銀行和住房公積金管理中心要向購買經濟適用住房的個人優先發放商業性個人住房貸款、政策性個人住房貸款或個人住房組合貸款。個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。
　　第十六條　職工可以提取本人及共同居住的房屋共有權直系親屬的住房公積金購買經濟適用住房；可以用本人及共同居住的房屋共有權直系親屬繳存的住房公積金償還個人住房貸款。
　　第四章　開發建設
　　第十七條　經濟適用住房開發項目實行招標制。各市、縣人民政府經濟適用住房主管部門負責經濟適用住房開發項目的招投標，擇優選擇開發單位。經濟適用住房開發建設單位必須具有房地產開發行政主管部門頒發的相應的開發企業資質證書，以及相應的資本金和良好的開發業績和社會信譽。
　　第十八條　經濟適用住房的規劃設計、施工、建設監理、材料供應、物業管理均實行公開招投標，并按規定簽訂招投標合同。
　　第十九條　經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房建筑面積為７５～８５平方米，小套住房建筑面積為５５～６５平方米，高層、小高層建筑可以適當放寬面積標準，但每種套型增加的建筑面積不得超過１０平方米。各市、縣可根據本地居民收入和居住水平等因素，合理確定經濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，并嚴格進行管理。
　　第二十條　經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優選規劃設計方案。
　　第二十一條　經濟適用住房要嚴格執行國家建設標準和技術規范，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，實現住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設的整體水平。
　　第二十二條　經濟適用住房開發建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。
　　開發建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，并承擔保修責任。
　　第二十三條　經濟適用住房裝修應按照基本設施具備，能夠滿足住房日常生活需要，標準不得超過普通住宅的規定，具體辦法由各市、縣根據國家和省的有關規定制定。
　　第五章　銷售價格和租金標準
　　第二十四條　經濟適用住房的銷售價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
　　（一）開發成本
　?。?按照法律、法規規定用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費。
　?。?開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。
　?。?列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。
　　４.在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費。
　?。?管理費按照不超過本條（一）項１至４目費用之和的２％計算。
　?。?貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息計算。
　?。?行政事業性收費按照有關規定減半計收。
　?。ǘ┒惤?br/>　　依照國家規定的稅目和稅率計算。
　?。ㄈ├麧?br/>　　按照不超過本條（一）項１至４目費用之和的３％計算。
　　第二十五條　市、縣（市）人民政府可以安排專項計劃用于建設出租的經濟適用住房，向符合經濟適用住房保障對象，又無力購買經濟適用住房的低收入住房困難家庭租賃。租金標準在綜合考慮建設、管理成本和不高于３％利潤的基礎上確定。出租人應當履行管理職能。
　　第二十六條　經濟適用住房的銷售價格和租金標準由市、縣人民政府價格主管部門會同經濟適用住房主管部門確定，并向社會公布。經濟適用住房銷售與出租實行明碼標價制度，不得在標示價格和租金之外，收取未標明的費用。
　　第二十七條　中低收入家庭購買經濟適用住房，應將原已享受房改的住房面積與購買經濟適用住房面積合并計算，在房改控制面積標準內的，實行經濟適用住房價格；超出部分的價格由當地價格行政主管部門會同經濟適用住房主管部門參照同地段商品房的平均價格水平予以核定。經濟適用住房超過面積控制標準部分的差價款，由經濟適用住房主管部門收回，納入城市住房保障發展資金，專項用于經濟適用住房建設。
　　第六章　銷售和承租對象
　　第二十八條　經濟適用住房的銷售對象是指具有當地城鎮常住戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）的無房或住房未達標的中低收入家庭，其中優先出售給低收入家庭的無房或住房困難戶。
　　經濟適用住房的承租對象是指具有當地城鎮常住戶口、符合經濟適用住房保障對象且無力購買經濟適用住房的低收入家庭。
　　中等偏低收入家庭是指家庭人均年收入低于當地上一年度職工平均工資年收入８０％的家庭。職工平均工資年收入以統計部門公布的數字為準（下同）。
　　低收入家庭是指家庭人均年收入在當地上一年度職工平均工資年收入６０％以下的家庭。
　　無房戶是指沒有承租或按房改政策購買過公有住房，沒有購買過經濟適用住房、安居工程房、解困房，沒有參加過集資建房和沒有得到單位資助購建住房的家庭。
　　各市、縣人民政府可根據當地實際情況，合理確定經濟適用住房保障的對象，并向社會公布。各地可根據社會經濟發展情況，適時調整經濟適用住房的購買和承租對象，對于未參加過住房實物分配或面積未達標的老職工、軍隊轉業人員，可以按不超過職工現行享受標準供應經濟適用住房。
　　第二十九條　購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。申請人持戶口本、收入證明、住房證明等，向當地經濟適用住房主管部門提出申請；當地經濟適用住房主管部門進行審核，符合條件的，予以公示；經公示無異后，發放統一的經濟適用住房準購證，準購證應注明購買的優惠面積。
　　第七章　物業管理
　　第三十條　經濟適用住房建設在規劃、建設階段必須為物業管理創造必要條件，小區要按照國家和省《物業管理條例》的規定，實行物業管理。物業管理企業應當通過招投標確定。
　　第三十一條　購買或承租經濟適用住房的居民，應按時交納物業管理費用。購買經濟適用住房的居民要按規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后的共用部位、共用設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第八章　產權登記和上市交易
　　第三十二條　居民購買經濟適用住房后，按規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，土地使用證上注明“劃撥土地”，房屋所有權證加蓋“經濟適用住房”印章，并注明以經濟適用住房價格和參照商品房價格購買的面積。承租經濟適用住房按有關規定簽訂房屋租賃合約。
　　第三十三條　經濟適用住房在取得房屋所有權證、土地使用權證５年后，方可按市場評估價上市出售；出售時，按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的５０％向政府交納土地出讓金等收益，并由當地經濟適用住房主管部門代收，納入城市住房保障發展資金管理，專項用于城市住房保障。參照商品房價格購買的面積免征收益。
　　個人在未向政府補繳收益前，不得私下轉讓所購經濟適用住房，不得將購買的經濟適用住房用于出租經營。
　　第三十四條　經濟適用住房每戶限購１套，購買人以市場價出售經濟適用住房后，不得再購買經濟適用住房。
　　第九章　集資建房和合作建房
　　第三十五條　集資、合作建房是經濟適用住房的組成部分，納入當地經濟適用住房建設計劃和用地計劃進行統一管理，其建設標準、優惠政策、上市交易的條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房有關規定嚴格執行。
　　第三十六條　集資、合作建房一般為住房困難戶較多的工礦區和困難企業。
　　集資、合作建房只能利用單位自有存量土地，不得購買土地進行集資、合作建房。
　　第三十七條　集資、合作建房的對象為本單位的無房戶和住房困難戶。凡已按房改政策購買過公有住房、經濟適用住房或參加過集資、合作建房的家庭，不得再次參加集資、合作建房。
　　嚴禁任何單位借集資、合作建房的名義，變相進行實物分配或商品房開發。
　　第三十八條　向職工或社員收取的集資、合作建房資金實行專戶儲存，由經濟適用住房主管部門進行監督管理。
　　第三十九條　集資、合作建房單位只允許按規定收取管理費，不得有利潤。
　　第四十條　市、縣人民政府可根據本地實際情況，確定集資、合作建房的建設規模。
　　第十章　監督管理
　　第四十一條　各有關部門對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為進行查處：
　　發展和改革（計劃）主管部門對違反經濟適用住房計劃的違法行為進行處罰。
　　國土資源主管部門對擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途的違法行為進行處罰。
　　價格主管部門對擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房銷售價格、經濟適用住房租金標準的違法行為進行處罰。
　　經濟適用住房主管部門對建設單位擅自向不符合條件的家庭出售、出租經濟適用住房或集資、合作建房的，責令建設單位限期收回；不能收回的由建設單位補交與同地段商品房的差價。
　　第四十二條　經濟適用住房主管部門對弄虛作假，騙購經濟適用住房或集資、合作建房的個人，追回已購住房或由購房人按市場價補交購房款，并責成所在單位給予行政處分；對出具虛假證明的單位，提請有關部門追究單位主要領導和直接責任人的責任。
　　第十一章　附　　則
　　第四十三條　本實施細則由省建設廳會同省發展改革委、國土資源廳、物價局、人民銀行南京分行負責解釋。
　　第四十四條　各市、縣（市）人民政府經濟適用住房主管部門會同發展和改革、國土資源、價格、金融行政主管部門根據本實施細則，可以制定具體的實施辦法。
　　第四十五條　本實施細則自發布之日起施行。